Was kostet ein Hauskauf wirklich? Alle Kaufnebenkosten 2026 mit Beispielrechnung
Wer ein Haus für 400.000 Euro kaufen will, braucht nicht 400.000 Euro – sondern eher 440.000 bis 450.000 Euro. Der Grund sind die Kaufnebenkosten: alle Kosten, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. Sie betragen je nach Bundesland und Maklerbeteiligung rund 5 bis 12 Prozent des Kaufpreises und sind die am häufigsten unterschätzte Position der ganzen Immobilienfinanzierung. Bei einem 400.000-Euro-Haus sind das zwischen 20.000 und fast 48.000 Euro – die kaum jemand auf dem Schirm hat, wenn er zum ersten Mal eine Finanzierung durchrechnet.
Noch wichtiger als die Höhe ist eine zweite Tatsache: Die Kaufnebenkosten müssen fast immer aus Eigenkapital bezahlt werden. Banken finanzieren in der Regel nur den eigentlichen Kaufpreis, weil nur die Immobilie selbst als Sicherheit dient. Wer also 50.000 Euro angespart hat und glaubt, damit den Eigenkapitalanteil für ein 400.000-Euro-Haus zu stemmen, stellt oft fest, dass ein großer Teil davon schon für die Nebenkosten draufgeht – bevor überhaupt ein Cent in die Immobilie selbst fließt.
Dieser Artikel beantwortet die Frage “Was kostet ein Hauskauf wirklich?” konkret und vollständig: Welche Kaufnebenkosten es gibt, wie hoch sie 2026 sind, warum sie je nach Bundesland tausende Euro auseinanderliegen und welcher Spar-Hebel die meisten übersehen. Mit durchgerechneten Beispielen für drei Bundesländer und Verweisen auf die gesetzlichen Grundlagen. In Klartext, ohne Fachjargon.
Die drei Blöcke der Kaufnebenkosten
Die Kaufnebenkosten setzen sich aus drei Hauptblöcken zusammen. Zwei davon fallen bei jedem Kauf an, der dritte nur, wenn ein Makler beteiligt ist.
Block 1: Die Grunderwerbsteuer – die größte Einzelposition. Sie wird einmalig beim Kauf fällig und liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.
Block 2: Notar- und Grundbuchkosten – zusammen rund 1,5 bis 2 Prozent. In Deutschland muss jeder Immobilienkauf notariell beurkundet werden, und der Eigentumswechsel muss ins Grundbuch eingetragen werden. Beides ist Pflicht, beides ist gesetzlich geregelt.
Block 3: Die Maklerprovision – nur, wenn ein Makler den Verkauf vermittelt. Seit Dezember 2020 wird sie zwischen Käufer und Verkäufer geteilt; der Käuferanteil beträgt häufig bis zu 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer.
Diese drei Blöcke bestimmen, ob du am Ende bei 5 Prozent Nebenkosten landest (günstiges Bundesland, kein Makler) oder bei rund 12 Prozent (teures Bundesland, mit Makler). Gehen wir sie einzeln durch.
Block 1: Die Grunderwerbsteuer – 3,5 bis 6,5 Prozent
Die Grunderwerbsteuer ist die größte und gleichzeitig die am stärksten variierende Kaufnebenkostenposition. Der bundesrechtliche Grundsatz steht in § 11 des Grunderwerbsteuergesetzes: Demnach beträgt die Steuer 3,5 vom Hundert. Dieser Satz gilt aber nur noch in einem einzigen Bundesland in Reinform.
Der Grund: Seit der Föderalismusreform 2006 dürfen die Länder ihren Grunderwerbsteuersatz selbst festlegen – und fast alle haben ihn seitdem erhöht. Heute reicht die Spanne von 3,5 Prozent in Bayern bis zu 6,5 Prozent in mehreren Bundesländern. Bemessungsgrundlage ist immer der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis. Die Steuer wird nach Beurkundung fällig und muss bezahlt sein, bevor der Eigentumswechsel ins Grundbuch eingetragen wird.
Grunderwerbsteuer ausgewählter Bundesländer bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro. Bayern bleibt mit 3,5 Prozent der bundesweit niedrigste Satz, mehrere Länder erheben 6,5 Prozent. Die Differenz allein durch das Bundesland beträgt bei diesem Kaufpreis 12.000 Euro. Die Sätze gelten Stand 2026; einzelne Länder haben in den letzten Jahren angepasst (Sachsen und Bremen etwa auf 5,5 Prozent).
Bei kaum einer anderen Kostenposition macht der Wohnort einen so großen Unterschied wie bei der Grunderwerbsteuer. Zwischen dem günstigsten Bundesland Bayern (3,5 Prozent) und den teuersten mit 6,5 Prozent liegen drei Prozentpunkte – das klingt nach wenig, ist bei den hohen Beträgen eines Immobilienkaufs aber gewaltig. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind es 12.000 Euro Unterschied, bei 600.000 Euro schon 18.000 Euro. Für die meisten Käufer ist das kein Hebel, weil sie dort kaufen, wo sie leben und arbeiten – das Bundesland ist gesetzt. Wichtig ist es trotzdem zu wissen, denn es erklärt, warum dein Kaufnebenkosten-Anteil ganz anders ausfallen kann als der eines Bekannten in einem anderen Bundesland. Wer die Wahl hat – etwa bei einer Kapitalanlage oder einem Umzug über Ländergrenzen – sollte diesen Faktor in die Gesamtrechnung einbeziehen. Ausnahmen von der Steuer regelt übrigens § 3 GrEStG: So ist etwa der Grundstückserwerb von Todes wegen – also durch Erbschaft – von der Grunderwerbsteuer ausgenommen.
Block 2: Notar- und Grundbuchkosten – rund 1,5 bis 2 Prozent
In Deutschland ist jeder Immobilienkauf ohne notarielle Beurkundung unwirksam. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, überwacht die Zahlungsabwicklung, sichert den Käufer über eine Vormerkung im Grundbuch ab und veranlasst nach Zahlung die Eigentumsumschreibung. Wie dieser gesamte Prozess vom ersten Besichtigungstermin bis zur Eintragung Schritt für Schritt funktioniert, beschreibt der Leitfaden Wie läuft ein Hauskauf ab. Diese Leistungen sind Pflicht – und ihre Kosten sind gesetzlich festgelegt.
Die Höhe richtet sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), das die Gebühren bundeseinheitlich regelt. Entscheidend ist dabei: Diese Kosten sind nicht verhandelbar. Jeder Notar in Deutschland muss exakt die gesetzlich vorgeschriebenen Gebühren erheben – Gebührenvereinbarungen, ob nach oben oder unten, sind unzulässig. Es lohnt sich also nicht, Notare nach dem Preis zu vergleichen; teurer oder billiger gibt es bei gleicher Leistung nicht.
In der Praxis liegen Notar- und Grundbuchkosten zusammen bei rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Davon entfallen etwa zwei Drittel auf den Notar (Beurkundung, Vollzug) und ein Drittel auf das Grundbuchamt (Eintragung der Vormerkung und der Eigentumsumschreibung). Wird der Kauf über eine Bank finanziert, kommt die Eintragung der Grundschuld hinzu, die ebenfalls Gebühren auslöst.
Block 3: Die Maklerprovision – bis 3,57 Prozent Käuferanteil
Wird der Verkauf über einen Makler abgewickelt, kommt dessen Provision als dritter Block hinzu. Hier hat sich seit Dezember 2020 etwas Wichtiges geändert: Die Maklerkosten werden seither zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Wer den Makler beauftragt, muss mindestens die Hälfte selbst tragen – der Käufer zahlt also nicht mehr die volle Provision allein.
Der Käuferanteil liegt je nach Region häufig bei bis zu 3,57 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das rund 14.280 Euro. Anders als bei Notar und Grunderwerbsteuer ist die Maklerprovision der einzige Block, der ganz entfallen kann: Bei einem Privatkauf ohne Makler – etwa direkt vom Eigentümer – fällt sie nicht an. Das erklärt einen Großteil des Unterschieds zwischen 5 und 12 Prozent Gesamtnebenkosten.
Zusammensetzung der Kaufnebenkosten für ein 400.000-Euro-Haus in einem Bundesland mit 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer. Ohne Makler liegen die Nebenkosten bei rund 33.200 Euro (8,3 Prozent), mit Makler bei rund 47.480 Euro (11,9 Prozent). Die Maklerprovision ist der einzige Block, der ganz entfallen kann – Grunderwerbsteuer und Notarkosten fallen bei jedem Kauf an.
Hier liegt der häufigste Planungsfehler beim Immobilienkauf – und er kann die ganze Finanzierung kippen. Banken finanzieren in aller Regel nur den Kaufpreis der Immobilie, weil nur diese als Sicherheit dient. Die Kaufnebenkosten dagegen müssen aus Eigenkapital bezahlt werden. Das hat eine wichtige Konsequenz: Dein angespartes Eigenkapital wird zuerst von den Nebenkosten aufgezehrt, bevor überhaupt etwas in die Immobilie selbst fließt. Ein Beispiel: Wer 60.000 Euro angespart hat und ein Haus für 400.000 Euro in einem 6,5-Prozent-Bundesland mit Makler kaufen will, zahlt davon rund 47.000 Euro allein für die Nebenkosten – es bleiben nur 13.000 Euro als echter Eigenkapitalanteil für den Kaufpreis. Das verschlechtert die Finanzierungskonditionen erheblich oder macht den Kauf unmöglich. Wie viel Eigenkapital für welchen Kaufpreis nötig ist, rechnet der Leitfaden Wie viel Haus kann ich mir leisten 2026 im Detail durch. Die Faustregel: Die Kaufnebenkosten solltest du immer zusätzlich zum geplanten Eigenkapitalanteil einkalkulieren – nie als Teil davon.
Drei Beispielrechnungen: Was ein Hauskauf wirklich kostet
Wie stark die Kaufnebenkosten je nach Konstellation auseinanderliegen, zeigen drei durchgerechnete Szenarien. Notar- und Grundbuchkosten sind dabei jeweils mit rund 1,8 Prozent angesetzt.
Szenario 1: Bayern, Privatkauf ohne Makler
Ein Reihenhaus in Bayern für 450.000 Euro, direkt vom Eigentümer gekauft – der günstigste Fall:
- Grunderwerbsteuer (3,5 %): 15.750 €
- Notar und Grundbuch (~1,8 %): 8.100 €
- Maklerprovision: 0 €
- Nebenkosten gesamt: 23.850 € – das sind 5,3 % des Kaufpreises
Szenario 2: Nordrhein-Westfalen, mit Makler
Eine Eigentumswohnung in NRW für 400.000 Euro, über einen Makler vermittelt – der typische Fall:
- Grunderwerbsteuer (6,5 %): 26.000 €
- Notar und Grundbuch (~1,8 %): 7.200 €
- Maklerprovision (3,57 % Käuferanteil): 14.280 €
- Nebenkosten gesamt: 47.480 € – das sind 11,9 % des Kaufpreises
Szenario 3: Schleswig-Holstein, mit Makler
Ein Einfamilienhaus in Schleswig-Holstein für 550.000 Euro, über einen Makler – ein teurer Fall:
- Grunderwerbsteuer (6,5 %): 35.750 €
- Notar und Grundbuch (~1,8 %): 9.900 €
- Maklerprovision (3,57 %): 19.635 €
- Nebenkosten gesamt: 65.285 € – das sind 11,9 % des Kaufpreises
| Posten | Bayern, ohne Makler 450.000 € | NRW, mit Makler 400.000 € | SH, mit Makler 550.000 € |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 15.750 € | 26.000 € | 35.750 € |
| Notar & Grundbuch | 8.100 € | 7.200 € | 9.900 € |
| Maklerprovision | 0 € | 14.280 € | 19.635 € |
| Gesamt | 23.850 € 5,3 % | 47.480 € 11,9 % | 65.285 € 11,9 % |
Notar- und Grundbuchkosten mit rund 1,8 % angesetzt; die tatsächliche Höhe ergibt sich aus dem GNotKG und hängt vom konkreten Vorgang ab. Maklerprovision als Käuferanteil von 3,57 % inkl. MwSt angenommen, sofern ein Makler beteiligt ist.
Der Spar-Hebel, den die meisten übersehen
Anders als bei Notarkosten (gesetzlich fix) und Grunderwerbsteuersatz (vom Land festgelegt) gibt es bei der Grunderwerbsteuer doch einen legalen Hebel – über die Bemessungsgrundlage. Die Grunderwerbsteuer fällt nur auf den Wert der Immobilie selbst an, nicht auf bewegliche Gegenstände. Eine Einbauküche, eine Sauna, eine hochwertige Markise, ein Gartenhaus oder eine Photovoltaikanlage, die mitverkauft wird, sind keine Immobilienbestandteile.
Werden solche beweglichen Gegenstände im Kaufvertrag separat ausgewiesen und mit einem realistischen Wert beziffert, sinkt die steuerpflichtige Bemessungsgrundlage entsprechend. Bei einem realistischen Inventarwert von 20.000 Euro spart das in einem 6,5-Prozent-Bundesland 1.300 Euro Grunderwerbsteuer. Wichtig: Der Wert muss realistisch und nachweisbar sein – das Finanzamt akzeptiert keine überhöhten Fantasiebeträge, und in der Regel sollte der Inventarwert nicht mehr als rund 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen.
Für Kapitalanleger gilt eine Besonderheit, die selbstnutzende Käufer nicht haben: Wer eine Immobilie zur Vermietung kauft, kann einen Teil der Kaufnebenkosten steuerlich geltend machen. Die Notarkosten für die Kaufvertragsbeurkundung und die Grunderwerbsteuer zählen zu den Anschaffungsnebenkosten und werden über die Abschreibung des Gebäudes über die Jahre steuerlich berücksichtigt. Die Notar- und Grundbuchkosten, die mit der Finanzierung zusammenhängen (etwa die Eintragung der Grundschuld), sind dagegen sofort als Werbungskosten absetzbar. Bei Selbstnutzung entfällt dieser Steuervorteil komplett – die Nebenkosten sind dann reine Kosten ohne steuerliche Wirkung. Dieser Unterschied ist einer der Gründe, warum sich die Mathematik von selbstgenutzter und vermieteter Immobilie grundlegend unterscheidet, wie der Artikel Selbstgenutzt vs. vermietet zeigt.
Häufige Fragen zu den Kaufnebenkosten
Wann werden die Kaufnebenkosten fällig? Nicht alle auf einmal. Die Notarrechnung kommt nach der Beurkundung, die Grunderwerbsteuer nach dem Bescheid des Finanzamts (meist einige Wochen später), die Maklerprovision nach Abschluss des Kaufvertrags. Käufer erhalten daher oft mehrere separate Rechnungen über einige Wochen verteilt – nicht eine Gesamtrechnung.
Kann ich die Notarkosten durch einen Vergleich senken? Nein. Die Notarkosten sind durch das GNotKG bundeseinheitlich festgelegt und für jeden Notar bindend. Ein Preisvergleich bringt nichts, weil alle Notare exakt dieselben Gebühren erheben müssen.
Muss ich auch Grunderwerbsteuer zahlen, wenn ich erbe? Nein. Der Grundstückserwerb durch Erbschaft ist nach § 3 GrEStG von der Grunderwerbsteuer ausgenommen – ebenso die Schenkung an nahe Verwandte. Hier kann allerdings Erbschaft- oder Schenkungsteuer anfallen, die getrennt zu betrachten ist.
Wie plane ich die Nebenkosten in meine Finanzierung ein? Indem du sie immer zusätzlich zum geplanten Eigenkapital für den Kaufpreis ansetzt. Wer das Eigenkapital plant, sollte zuerst die Nebenkosten abziehen und erst den Rest als Eigenkapitalanteil für den Kaufpreis rechnen. Wie sich das auf die tragbare Kaufsumme auswirkt und was bei der Anschlussfinanzierung zu beachten ist, behandeln die Artikel zur Leistbarkeit und zur Anschlussfinanzierung im Detail.
Fazit: Plane die Nebenkosten ein, bevor du den Kaufpreis planst
Die Frage “Was kostet ein Hauskauf wirklich?” hat eine klare Antwort: den Kaufpreis plus 5 bis 12 Prozent Kaufnebenkosten – und diese kommen fast immer aus Eigenkapital. Wer das ignoriert, plant seine Finanzierung auf einer falschen Grundlage und erlebt bei der ersten ernsthaften Bankberatung eine unangenehme Überraschung.
Die drei Erkenntnisse: Erstens, die Kaufnebenkosten bestehen aus Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 Prozent je nach Bundesland), Notar- und Grundbuchkosten (rund 1,5 bis 2 Prozent, gesetzlich fix) und gegebenenfalls Maklerprovision (bis 3,57 Prozent Käuferanteil). Zweitens, sie müssen aus Eigenkapital bezahlt werden – das ist der häufigste Planungsfehler. Drittens, sparen lässt sich vor allem über den Verzicht auf einen Makler und über das separate Ausweisen von beweglichem Inventar, das nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt.
Die richtige Reihenfolge bei der Kaufplanung lautet daher: erst die Nebenkosten kalkulieren, dann das verbleibende Eigenkapital dem Kaufpreis zuordnen, dann die tragbare Kaufsumme bestimmen. Wer so plant, weiß von Anfang an, was der Hauskauf wirklich kostet – und steht nicht am Ende vor einer Lücke, die das ganze Vorhaben gefährdet. Das ist smart.
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